Анна Маджар, адвокат, партнер Адвокатского бюро г. Москвы «Плешаков, Ушкалов и партнеры», для СМИ («Коммерсантъ») о правовой позиции КС РФ по налогообложению при продаже жилья после принудительного изъятия.
Конституционный суд РФ рассмотрел спор, который на практике затрагивает тысячи собственников: можно ли требовать НДФЛ при продаже жилья, полученного взамен изъятого государством. Поводом стало дело жительницы ЯНАО, которая после сноса дома получила новую квартиру, продала ее и столкнулась с налогом, поскольку формально не истек пятилетний срок владения.
Суды нижестоящих инстанций подошли к вопросу формально, фактически игнорируя экономическую природу ситуации. Однако КС занял иную позицию: признал наличие правового пробела и указал на необходимость учитывать принцип равенства и справедливости налогообложения. До внесения изменений предписано применять льготный механизм по аналогии с реновацией — с учетом совокупного срока владения.
По оценке Анны Маджар, ключевой вопрос в этом деле заключался не в переносе льгот между регионами, а в самой природе ситуации. Если имущество выбыло из собственности принудительно и в публичных интересах, собственник не должен нести дополнительные налоговые последствия. В таких условиях он находится в положении, аналогичном участникам программы реновации: сделка не носит коммерческого характера и не направлена на извлечение прибыли.
Формальный подход судов нижестоящих инстанций, ограничивших применение льготы только Москвой, по сути игнорировал компенсационную природу таких механизмов. Именно поэтому апелляция, применившая аналогию закона, выглядела более обоснованной — она исходила не из географии нормы, а из ее смысла.
Конституционный суд, по сути, закрепил этот подход на системном уровне. Он указал на существование правового пробела: законодатель обеспечил защиту прав граждан в рамках реновации, но не распространил аналогичные гарантии на схожие ситуации в других регионах. Такой дисбаланс признан нарушающим базовые принципы налогообложения.
При этом КС фактически переопределил значение пятилетнего срока владения. В стандартной модели он служит индикатором отсутствия спекулятивной сделки. Однако при принудительном изъятии этот критерий теряет смысл, поскольку собственник не контролирует сам факт отчуждения имущества. В результате акцент смещается с формального срока на экономическую сущность операции.
Дополнительно суд обозначил важный ориентир для правоприменения — защиту законных ожиданий. Если у гражданина уже сформировалось право на налоговую льготу, государство не вправе его нивелировать последующими решениями.
Ожидается, что статья 217.1 НК РФ будет изменена, а механизм сложения сроков владения станет универсальным для всех случаев принудительного изъятия жилья. До внесения поправок уже действует временное регулирование, заданное Конституционным судом.
На практике это решение выходит далеко за рамки одного спора. Оно затронет проекты комплексного развития территорий, изъятие имущества для государственных нужд и региональные программы переселения. Более того, усиливается общий тренд: суды все чаще оценивают не формальные критерии, а экономическую суть операций — и это принципиально меняет баланс в пользу собственников.