Анна Маджар, партнер АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» для Ъ о ключевых пробелах регулирования ЗОУИТ и рисках, которые удалось снять продлением переходного периода до 2033 года
Правительство предложило продлить действие переходных норм по зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) еще на пять лет. Причина проста: реформа де-факто не может заработать без подзаконных актов, регламентирующих каждый вид таких зон — от санитарно-защитных до приаэродромных. Завершение переходного периода без утвержденных положений создало бы правовую неопределенность и остановило часть градостроительных процессов.
Фабула: Комплексная реформа ЗОУИТ принята еще в 2018 году, но ключевые подзаконные акты, детализирующие порядок установления зон, методы определения предельных размеров и параметры ограничений, до сих пор не готовы. Как отмечает Минфин в пояснительной записке, без их принятия регионы рискуют оказаться в ситуации отсутствия единых правил. В Госдуму внесен законопроект о продлении переходного периода до 2033 года, что позволит избежать «существенных рисков для градостроительной деятельности» и сохранить действие части прежних норм.
Анна Маджар отвечает на вопросы редакции:
– Какие вопросы по ЗОУИТ до сих пор остаются неурегулированными?
Главная проблема в том, что до сих пор не утверждены базовые подзаконные акты Правительства, которые должны детально описывать порядок установления и изменения зон с особыми условиями использования территории. Пояснительная записка прямо указывает, что эта работа не завершена и требует дополнительной проработки с федеральными и региональными органами власти. Из-за отсутствия утверждённых положений возникает риск правовой неопределённости: регионы не понимают, по каким правилам устанавливать ЗОУИТ, какие параметры зон допустимы и как применять ограничения к уже существующим объектам.
Во-первых, не утверждено положение о каждом виде ЗОУИТ, которое должно быть принято в соответствии с п. 1 ст. 106 ЗК РФ. Это положение определяет критерии зон, предельные размеры, режим использования, ограничения и перечень мероприятий по безопасной эксплуатации объектов. Пояснительная записка подчеркивает, что отсутствие этих актов создаёт риск правовой неопределённости после окончания переходного периода.
Во-вторых, законопроект указывает на необходимость дополнительной проработки самих правил о ЗОУИТ, поскольку практика федеральных органов показала потребность в «дополнительной проработке положений о ЗОУИТ с участием заинтересованных органов».
Таким образом, ключевые нерешённые вопросы:
Порядок и правила установления ЗОУИТ.
Не утверждены базовые подзаконные акты Правительства РФ (п. 1 ст. 106 ЗК РФ).
Предельные размеры ЗОУИТ и методика их определения.
Проект закона прямо добавляет возможность устанавливать «иные предельные размеры» зон, в частности в границах Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где плотность застройки и инфраструктура требуют отдельных подходов (п. 26 ст. 1 проекта), то есть параметров пока нет и они требуют разработки.
Механизм применения новых ограничений к уже существующим объектам.
Проектом вводится ч. 60 ст. 26 Закона № 342-ФЗ: ограничения могут не распространяться на здания и участки, созданные до вступления в силу новых положений о ЗОУИТ, — но решение об этом будет принимать Правительство РФ. Это означает, что механизм ретроспективного применения ограничений пока не установлен и требует детальной регламентации (ч. 60 проекта).
Отсутствие норм, обеспечивающих единообразие применения ЗОУИТ регионами.
В пояснительной записке указывается, что необходима дополнительная проработка с субъектами РФ , что говорит о проблемах практического применения на местах.
– Как Вы оцениваете решение правительства продлить переходный период до 2033 года?
Продление выглядит абсолютно логичным: без него с 2028 года страна фактически вошла бы в правовой вакуум — положения о ЗОУИТ не готовы, а действующие переходные нормы прекращали бы работать. Правительство честно признаёт, что без продления возникнут существенные риски градостроительной деятельности: от приостановки проектов до невозможности согласования строительства вблизи инфраструктурных объектов. Новый срок даёт возможность завершить подготовку нормативной базы и согласовать её с регионами.
– Какие проблемы это решение позволяет предотвратить?
Продление защищает и собственников, и застройщиков, и органы власти. Во-первых, оно предотвращает ситуации, когда ограничения ЗОУИТ начинают применяться автоматически, без чётких критериев и процедур. Во-вторых, оно снижает риск массовых конфликтов вокруг уже построенных объектов: законопроект прямо допускает, что новые ограничения могут не распространяться на здания, созданные раньше.
В-третьих — снижение рисков остановки строительства и проектов развития территорий. В пояснительной записке прямо сказано, что неопределённость создаёт «существенные риски осуществления градостроительной деятельности»
И наконец, это позволяет выстроить единообразный подход для всех субъектов РФ — без спешки, но с необходимой юридической точностью. Таким образом, такое решение Правительства устраняет риск возникновения правового вакуума, который мог бы парализовать градостроительную деятельность, инвестиционные проекты и процедуры эксплуатации объектов, требующих специальных зон.