Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» для «Коммерсанта» о том, почему формальное наличие объекта культурного наследия на участке может сохранить арендатору миллионы рублей
Фабула
Верховный суд РФ принял к рассмотрению спор между Департаментом городского имущества Москвы и ООО «Европейская экономическая компания» о размере арендной платы за землю под усадьбой Черткова на Мясницкой улице. ДГИ требует 1,7 млн руб., исходя из ставки 1,5 % кадастровой стоимости, тогда как арендатор настаивает на льготных 0,01 %, предусмотренных постановлением № 273-ПП для участков, занятых объектами культурного наследия. Апелляция и кассация поддержали бизнес: взыскав лишь 11 тыс. руб. долга и 619 руб. пеней. Столичные власти оспорили выводы, указав на коммерческое использование здания (офисы, рестораны) и назначение слушания в экономколлегии ВС на 14 августа
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» отвечает на вопросы Ъ:
-Часто ли возникают подобные споры в практике насчет ставки арендной платы за землю под памятниками истории и культуры и иными особо охраняемыми объектами? Рассматривал ли подобные споры ранее Верховный суд на уровне экономколлегии?
Да, в аналогичные споры возникают достаточно часто. Если мы говорим о Москве, то Департамент городского имущества (ДГИ) регулярно предъявляет иски о взыскании задолженности по арендной плате за такие земли, рассчитанной исходя из ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.
И применительно к Москве можно даже сказать, что к настоящему моменту уже успела сформироваться единообразная судебная практика по данному вопросу: суды отказывают ДГИ во взыскании арендной платы по повышенной ставке, указывая, что за земельные участки, занятые объектами культурного наследия, взимается арендная плата по льготной ставке.
-Что, по вашему мнению, должно иметь приоритет – формальное соответствие критерию для льготной арендной ставки за землю или фактическое использование здания на этом участке? В пункте 14 приложения 1 к постановлению №273-ПП говорится о льготной ставке аренды для участков, «занятых особо охраняемыми территориями и объектами…» -- исходя из формулировки, для льготы достаточно фактического расположения такого объекта на земле? Согласны ли вы с позицией апелляции и кассации или же с доводами департамента?
На мой взгляд, в данном случае приоритет должен быть отдан формально написанному в постановлении №273-ПП. Поясню почему: обладание объектом культурного наследия налагает повышенные финансовые обязательства на его владельца. Как правило, владелец сначала должен выполнить работы по сохранению такого объекта (привести этот объект в нормальное состояние), приспособить его для современного использования, потом поддерживать его надлежащее состояние, соблюдать все требования, наложенные на него охранным обязательством, и т.п. В связи с чем справедливо, что ему полагаются от государства определенные льготы, одной из которых является сниженная ставка арендной платы за землю.
Что касается учета фактического использования объекта культурного наследия, то понятно, что только небольшая часть из них используется именно под историко-культурную деятельность (при этом зачастую такие объекты предоставлены бюджетным организациям – театры, музеи и т.п.), а остальные приспособлены для современного использования. И при таком подходе их владельцы лишаются льготы.
Но следует отметить, что в отличие от Москвы, где принципиальное значение для применения льготной ставки имеет факт включения участка в границу территории объекта культурного наследия и не учитывает фактическое использование такого объекта, судебная практика по иным регионам как раз учитывает его фактическое использование. И в случае, если объект используется под иные цели, например, для размещения гостиницы, то в применении льготной ставки откажут (см. например, дело № А11-11162/2020).
- В данном случае у земли несколько видов разрешенного использования (ВРИ), в том числе «культурное развитие, общепит, общественное управление, деловое управление». Если ВРИ несколько и по ним разная плата за землю предусмотрена, то какой вид использования нужно применить для выбора арендной ставки? Как обычно арбитражные суды подходят к решению этого вопроса?
В случае с публичными землями размер ставок арендной платы и правила их применения устанавливаются собственниками (РФ, субъекты РФ или муниципалитеты), поэтому суды применяют те правила, которые предусмотрены нормативным актом, принятым соответствующим собственником.
Как правило, если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, для которых установлены разные ставки арендной платы, то берется максимальный размер.
Если говорить о конкретной ситуации с земельными участками, на которых расположены объекты культурного наследия, то в Москве, как показано выше, вид разрешенного использования земельного участка в расчет не берется, значение имеет только факт его нахождения в границах территории объекта культурного наследия.
В других регионах, как правило, учитывается фактическое использование самого объекта культурного наследия, и как следствие, самого земельного участка, а не формально установленный вид разрешенного использования.
ПУБЛИКАЦИЯ В Ъ ПО ПОДПИСКЕ
ПУБЛИКАЦИЯ В PDF
Фабула
Верховный суд РФ принял к рассмотрению спор между Департаментом городского имущества Москвы и ООО «Европейская экономическая компания» о размере арендной платы за землю под усадьбой Черткова на Мясницкой улице. ДГИ требует 1,7 млн руб., исходя из ставки 1,5 % кадастровой стоимости, тогда как арендатор настаивает на льготных 0,01 %, предусмотренных постановлением № 273-ПП для участков, занятых объектами культурного наследия. Апелляция и кассация поддержали бизнес: взыскав лишь 11 тыс. руб. долга и 619 руб. пеней. Столичные власти оспорили выводы, указав на коммерческое использование здания (офисы, рестораны) и назначение слушания в экономколлегии ВС на 14 августа
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» отвечает на вопросы Ъ:
-Часто ли возникают подобные споры в практике насчет ставки арендной платы за землю под памятниками истории и культуры и иными особо охраняемыми объектами? Рассматривал ли подобные споры ранее Верховный суд на уровне экономколлегии?
Да, в аналогичные споры возникают достаточно часто. Если мы говорим о Москве, то Департамент городского имущества (ДГИ) регулярно предъявляет иски о взыскании задолженности по арендной плате за такие земли, рассчитанной исходя из ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.
И применительно к Москве можно даже сказать, что к настоящему моменту уже успела сформироваться единообразная судебная практика по данному вопросу: суды отказывают ДГИ во взыскании арендной платы по повышенной ставке, указывая, что за земельные участки, занятые объектами культурного наследия, взимается арендная плата по льготной ставке.
-Что, по вашему мнению, должно иметь приоритет – формальное соответствие критерию для льготной арендной ставки за землю или фактическое использование здания на этом участке? В пункте 14 приложения 1 к постановлению №273-ПП говорится о льготной ставке аренды для участков, «занятых особо охраняемыми территориями и объектами…» -- исходя из формулировки, для льготы достаточно фактического расположения такого объекта на земле? Согласны ли вы с позицией апелляции и кассации или же с доводами департамента?
На мой взгляд, в данном случае приоритет должен быть отдан формально написанному в постановлении №273-ПП. Поясню почему: обладание объектом культурного наследия налагает повышенные финансовые обязательства на его владельца. Как правило, владелец сначала должен выполнить работы по сохранению такого объекта (привести этот объект в нормальное состояние), приспособить его для современного использования, потом поддерживать его надлежащее состояние, соблюдать все требования, наложенные на него охранным обязательством, и т.п. В связи с чем справедливо, что ему полагаются от государства определенные льготы, одной из которых является сниженная ставка арендной платы за землю.
Что касается учета фактического использования объекта культурного наследия, то понятно, что только небольшая часть из них используется именно под историко-культурную деятельность (при этом зачастую такие объекты предоставлены бюджетным организациям – театры, музеи и т.п.), а остальные приспособлены для современного использования. И при таком подходе их владельцы лишаются льготы.
Но следует отметить, что в отличие от Москвы, где принципиальное значение для применения льготной ставки имеет факт включения участка в границу территории объекта культурного наследия и не учитывает фактическое использование такого объекта, судебная практика по иным регионам как раз учитывает его фактическое использование. И в случае, если объект используется под иные цели, например, для размещения гостиницы, то в применении льготной ставки откажут (см. например, дело № А11-11162/2020).
- В данном случае у земли несколько видов разрешенного использования (ВРИ), в том числе «культурное развитие, общепит, общественное управление, деловое управление». Если ВРИ несколько и по ним разная плата за землю предусмотрена, то какой вид использования нужно применить для выбора арендной ставки? Как обычно арбитражные суды подходят к решению этого вопроса?
В случае с публичными землями размер ставок арендной платы и правила их применения устанавливаются собственниками (РФ, субъекты РФ или муниципалитеты), поэтому суды применяют те правила, которые предусмотрены нормативным актом, принятым соответствующим собственником.
Как правило, если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, для которых установлены разные ставки арендной платы, то берется максимальный размер.
Если говорить о конкретной ситуации с земельными участками, на которых расположены объекты культурного наследия, то в Москве, как показано выше, вид разрешенного использования земельного участка в расчет не берется, значение имеет только факт его нахождения в границах территории объекта культурного наследия.
В других регионах, как правило, учитывается фактическое использование самого объекта культурного наследия, и как следствие, самого земельного участка, а не формально установленный вид разрешенного использования.
ПУБЛИКАЦИЯ В Ъ ПО ПОДПИСКЕ
ПУБЛИКАЦИЯ В PDF
